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朱辛庄火的到底是地段,还是产品?

时间:04-15 来源:最新资讯 访问次数:120

朱辛庄火的到底是地段,还是产品?

这是严肃君的第600篇推送继42家摇号爆抢后,昌平朱辛庄的热度从土拍一直延续到现在!先是大华地块迅速流出产品面积段和户型图过程稿,接着是越秀·星樾验资登记即将截止,官宣4月底前一定开盘。严肃君的N个500人置业群里,现在集中讨论的议题就是---“怎么选?”1.北京买房,总价逻辑是绕不开的第一道必选题,尤其是对于“海淀平替”昌平南来说。越秀·星樾和大华地块,期房销售指导价都是6.2万/平,简单粗暴只看总预算的话,总价380万以下,只能选越秀·星樾60㎡一居。从功能间布局来说,卧室和客厅南向带飘窗,总面宽达到5.3米,但实际开窗尺度有限,尤其是客厅南侧为活动室,目前看可规划为开放式书房,厨房面积不小,卫生间为暗卫,设有独立玄关。越秀·星樾60㎡一居注意,据说只有36个机会。2.其实,不只越秀·星樾独有的一居,对于想买两居的购房者,严肃君也不建议大家等大华项目,因为很有可能房源少,抢不到。大华项目在土拍之初,接受媒体采访时称,将“考虑聚焦几个面积段,不会都做,有两居,可能以三居、四居为主,目前区域刚改产品相对少一些。”从上图两项目户型对比表来看,越秀·星樾户型多,刚需为主,大华项目户型少,刚改或者改善为主。捉对厮杀的话,两项目的两居都是全南户型,建面只差一平,布局几乎一致,区别更多在细节。越秀·星樾79㎡PK大华项目78㎡越秀·星樾厨房做了U型,还抠出了独立玄关和家政间,而大华项目亮点在于客厅有阳台设计。3.三居的可选项比较多。从基本布局来看,越秀·星樾93㎡、96㎡,大华项目89㎡都属于典型的两面宽三居两卫。具体选哪个,主要看预算,以及细节喜好。比如喜欢阳台的等等大华项目,更偏向南向面宽采光的,优选越秀·星樾。越秀·星樾93㎡PK大华项目89㎡如果预算够,更建议大家选择以下两个户型,分别是越秀·星樾108㎡三居和大华项目98㎡三居。作为三居,基本分都拿到了。南向三面宽、全明通透、U型厨房、LDK一体动线等。越秀·星樾108㎡PK大华项目98㎡功能布局相似的三居,面积却少了10㎡,大华项目98㎡估计会更好卖。毕竟除了总价逻辑取胜,连购房者最关注的南向面宽,客厅和主卧尺寸都要宽一些,产品核心点够抗打。当然大华98㎡也存在餐桌正对次卫的问题,以及目测两个卫生间面积都不大,因此采用的是折叠门。至于其他三居户型,仅从产品角度而言,不推荐。4.两项目四居产品,由于建面都达到了120㎡左右,都是四叶草改良户型,各功能间观感也更为舒展。南向面宽都达到甚至超过10.4米,但越秀·星樾把尺度给了客厅,4.05米,而大华项目把尺度给了卧室,分别是3.5米和3.15米。越秀·星樾127㎡PK大华项目119㎡至于怎么选,就看购房者的居家活动偏好。更喜欢客厅公共活动的选越秀·星樾,更注重私密卧室空间的,选大华项目。虽然有细节差异,但两个项目产品理念都是强功能性设计,定位非常的刚需和刚改。具体来看,大华项目作为后来者,可以说是总比越秀·星樾“小一点”,控总价的逻辑非常明确。值得注意的是,大华项目目前流出的户型图为过程稿,也有媒体称该过程稿为“一眼假”,因此最终还需等待官宣户型图。5.房子之外,两项目城市界面和日常配套几乎共享,但也各有一些加分项。大华项目的优势有两个。一是离地铁更近。大华项目距离朱辛庄站只有500米,而越秀·星樾距离在800米以上。当然,朱辛庄站作为地铁8号线和昌平线的换乘站,本身常年早晚高峰限流,未来还会建设北部联络线,会略吵。二是地块更方正,也更优质。占地1.47万㎡,建筑规模3.66万㎡,除了不少于1000平的商业和350平的社区管理服务用房,全部建设期房商品房。注意,全部期房。地块方正规则,也更容易排布住宅楼,形成完整的园林社区。而越秀·星樾存在的问题就是,地块分散,3个地块都不大,每个地块只有4-5栋住宅楼,围合式分布。这就导致了几乎所有住宅楼栋都临街,尤其是定泗路这样的繁忙路线,势必会造成噪音影响。当然,越秀·星樾的加分点,来自于品牌加持。2023一开年,越秀跨越2166公里进京,壕掷59.11亿拿下最热的两宗宅地,实力震惊一众强劲对手;后续曝光案名,官宣产品,操盘速度跟北京新房市场上的“熟手”们比,也不遑多让。而大华作为中签率0.024的幸运儿,来自上海,又过于低调,对于北京购房者而言相对陌生,尚需后续实力证明。互动时刻:其实对于朱辛庄两项目来说,本身区位优势,加上套数有限,决定了二者都将是快流速新盘。你会怎么选?欢迎在评论区留言讨论~

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